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不动产用途发生改变增值税该如何处理?

2019-05-14 15:43:31     次浏览

阅读正文前,请先理解不动产净值率。
文中给出的不动产净值率的计算公式为(不动产净值÷不动产原值)×100%。分子为不动产净值,分母为不动产原值。分母的不动产原值容易理解即是不动产的初始入账价值,从企业的会计账目能取得。如何理解分子的不动产净值?不动产的初始入账价值在扣除折旧后是账面价值,账面价值在扣除计提的减值准备后是净值即不动产的净值。初始入账价值—折旧—减值=净值。

案例 1 
A公司为增值税一般纳税人,2019年5月A公司从甲房地产开发企业处购置一栋写字楼用于办公,当月取得甲公司开具的增值税专用发票,金额500万元,税额45万元。那么,A公司因购置不动产涉及的增值税进项税额如何抵扣?
根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号)第五条规定:
自2019年4月1日起,《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(四)项第1点、第二条第(一)项第1点停止执行,纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额,可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。

案例 2 
 A公司为增值税一般纳税人,2018年12月从甲房地产开发企业处购置一栋商务楼用于办公,取得对方公司开具的增值税专用发票上注明金额500万元,税额50万元,自取得之日起A公司分2年将进项税额从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%即30万元。2019年3月,A公司改变了该商务楼用途,将其专用于集体福利项目使用。那么,针对已经抵扣的进项税额,A公司该如何处理?
根据《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第15号)第七条规定:
已抵扣进项税额的不动产,发生非正常损失,或者改变用途,专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的,按照下列公式计算不得抵扣的进项税额:
不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)×不动产净值率
不动产净值率=(不动产净值÷不动产原值)×100%
在计算出不得抵扣的进项税额后,分以下两种情形处理:
情形1.不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的,应于该不动产改变用途的当期,将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。
情形2.不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的,应于该不动产改变用途的当期,将已抵扣进项税额从进项税额中扣减,并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。

  案例 3 
 A公司为增值税一般纳税人,2019年4月从甲房地产开发企业处购置一套房屋用于办公,取得对方公司开具的增值税专用发票上注明金额100万元,税额9万元,A公司于当月进行了认证抵扣。2019年5月,A公司改变了该套房屋用途,将其专用于个人消费使用。那么,针对已经抵扣的进项税额,A公司该如何处理?
根据《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》(国家税务总局公告2019年第14号)第六条规定:
已抵扣进项税额的不动产,发生非正常损失,或者改变用途,专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的,按照下列公式计算不得抵扣的进项税额,并从当期进项税额中扣减:
不得抵扣的进项税额=已抵扣进项税额×不动产净值率
不动产净值率=(不动产净值÷不动产原值)×100% 

  案例 4 
 A公司为增值税一般纳税人,为了改善办公条件,2019年5月将一栋原本专用于集体福利项目使用的楼房改变为办公楼。该栋楼房系A公司于2016年8月购置取得。那么,以前按照规定不得抵扣进项税额的不动产,因发生用途改变用于允许抵扣进项税额项目,该如何计算可抵扣的进项税额?
根据《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》(国家税务总局公告2019年第14号)第七条规定:
按照规定不得抵扣进项税额的不动产,发生用途改变,用于允许抵扣进项税额项目的,按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。
可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

  案例 5 
 A公司为增值税一般纳税人,为了改善办公条件,A公司于2019年4月起对原办公楼进行改造装修,因此租用了一栋办公楼。租用的办公楼共8层,其中第1层作为职工食堂使用,第8层作为职工健身房使用,其余楼层为办公区域。A公司按合同约定支付对方租金并取得了对方公司开具的增值税专用发票。那么,租入不动产既用于一般计税方法计税项目,又用于集体福利项目的,其进项税额如何处理?
根据《财政部 税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》(财税〔2017〕90号)第一条规定:
自2018年1月1日起,纳税人租入固定资产、不动产,既用于一般计税方法计税项目,又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的,其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。