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安徽最大房地产商为何走到悬崖边

2019-04-19 11:40:34     次浏览

安徽最大房地产商为何走到悬崖边
导读:

  企业的急速扩张必然带来债务杠杆的加大;业务领域的分散,导致原有行业的资金分散,原有行业竞争力降低;归根结底还是债务问题,一位经济学家说过一句名言:所有的经济问题都可以归为债务问题 
   由此可见,债务问题关乎企业的生死存亡。

 

  近期,头部房企相继披露千亿业绩,一派繁荣景象。但与此同时,一些中小型房企却正在为过去几年的激进扩张付出代价。

 

2019年3月28日,评级机构联合信用发布公告称,安徽房企国购投资有限公司(下简称国购投资)旗下“18国购01”、“17国购01”等6只债券因公司账户被查封、现金流短缺、融资渠道受阻等原因无法按时偿付,构成实质性违约。据南方周末记者统计,这6只债券涉及的偿付本息超过24亿。

 

这是2019年以来房地产行业最集中的一次债务违约。早从2018年11月开始,国购投资就先后因“16国购债”、“16国购01”出现兑付危机,而遭联合信用连续三次下调信用评级。国购投资此前存续债券共10只,其中有7只已构成实质性违约。上述债券目前均处于停牌中。

 

这家创立于1993年的老牌房企,已到了“崩溃”的边缘。自2018年以来,早年投资不当、房地产收入减少造成的资金链危机,正将这家房企推向悬崖。

 

激进扩张

 

此次债务危机,与国购投资过去几年的激进扩张息息相关。

 

国购投资是安徽最大的房地产开发企业,2018年中国房企五百强第69位。因在安徽开发多处商业综合体,他们在当地一度有“小万达”之称。

 

2005年,国购投资因在合肥老城区开发商业综合体国购广场,而在本地一举成名。此后规模不断膨胀。到2013年,他们收购了本地房企蓝鼎置业,一跃成为本地龙头。

 

然而这次收购,却成了这家老牌房企命运的转折点。蓝鼎置地,是仰智慧旗下蓝鼎集团主要负责房地产业务的公司,其曾在合肥高价拿下多处优质土地,传言这笔收购花费了国购投资90亿资金。据21世纪经济报道,国购投资在那一年曾大举借债一百多亿。

大幅举债,登顶省内第一后,国购投资又开始了大力转型——陆续布局现代农业、健康医疗、智能制造等领域,连续入股多家上市公司,但这些投资却并没有带来让人满意的效果。

 

2015年,国购投资进军机器人产业。旗下子公司安徽国购机器人产业控股有限公司,以1.3亿元收购中发科技(600520.SH,现为文一科技)。但此后该项业务进展缓慢,到2016年6月1日,国购机器人又以1.5亿元的价格将其全部卖掉。

 

2017年1月,国购投资先后5次买入东凌国际(000893.SZ),累计花费5亿元。但这些股权到2018年2月又陆续全部减持。

 

他们在资本市场唯一一次还算成功的投资,是在2016年以15.8亿元收购司尔特(002538.SZ)的25%股权。这次收购后,国购投资曾宣布向现代农业进军,司尔特的化学肥料业务后来也成为其主要收入来源之一。

 

在连续进入资本市场的同时,国购投资仍在房地产业大举扩张,他们的项目集中于安徽省内,其中在合肥市的占比最多。根据联合信用的评级报告,截止到2017年底,公司共有在建项目13个,在建项目总建筑面积1187.39万平方米。

 

合肥楼市在2016年曾迎来一段高潮,涨幅一度领先全国。但在全国楼市调控之后,合肥逐渐降温,商业地产也面临去库存压力。国购投资在其公告中称,截止到2018年上半年,合肥全市有522.53万方的商业地产库存,至少需要8.6年才能卖完。

 

评级报告显示,要全部完成上述13个在建项目,国购投资还有150.09亿的计划投资,等待填补。楼市大热时,国购投资曾于2015年拿下合肥蜀山区单价地王国购广场二期地块,但时至今日尚未开发完成。此外,包河区东方广场等项目也一度因资金紧张陷入搁置。

 

激进扩张遇到市场下行,国购投资的收入开始明显缩减。2017 年,国购投资房地产业务仅收入 54.83 亿元,同比下滑 12.64%。

 

而到2018年6月30日,公司总营收仅剩33.29亿元,同比减少26.04%,其中房地产业务收入为19.6亿,同比下滑58.02%。公司净利润仅1.72亿元,同比减少41.75%。

 

截至2018年年中,国购投资负债合计达到354.79亿元,其中,流动负债合计206.06亿元,非流动性负债148.73亿元。

 

债务环环相扣

 

一系列激进扩张,让国购投资的资金链危机在2018年集中暴露,并很快形成了连锁反应。连续爆发的违约事件不仅令他们被冻结股权、查封资产,也让投资人彻底失去信心。

 

2018年7月3日,国购投资下属国购控股因未能按时缴纳定向增发款,而遭安凯客车公告其违约并追究责任。这是国购投资第一次公开暴露资金链危机。

 

按照安凯汽车当时公告,国购控股原本拟认购安凯客车非公开发行的3.5亿元股权,但因未能按时缴款,而导致定增方案未能实现。

 

随后到2018年11月,安徽一家名为大志投资集团有限公司的P2P公司,因非法吸收公众存款而被公安机关通报立案调查,根据合肥市公安局庐阳分局发布的公告,国购投资曾向大志集团拆借资金,具体规模尚待审计。

 

通过P2P融资,这件事彻底向外界公开了这家公司资金链危机的严重程度。此后国购投资遭到多起诉讼,南方周末记者通过启信宝查询发现,国购投资自2018年11月至今共有68.61亿元股权遭到冻结,另外公司实控人袁启宏的4.98亿元股权也被冻结。

 

而据中国执行信息公开网显示,2018年11月至今,国购投资名下还有7条被执行信息,合计执行标的约12.55亿元。

 

另外,他们还分别欠下民生银行、华融渝英共3.7亿借款未还,致使曾替公司创下名声的国购广场及安徽国际金融贸易中心共有27套房产被法院查封。根据国购投资公告,查封房产总价值逾27亿。

 

此前,联合信用已将国购投资的信用评级下调为“C”,这意味着想靠融资还债将十分困难。而到2019年1月底,司尔特也发布公告称,控股股东国购产业控股有限公司持有的全部股份已被法院冻结。

 

环环相扣的债务问题也让公司的债权人开始行动。自2019年2月初“16国购01”未能兑付后,债券持有人提出对现有债券加速到期。这也直接导致了上文所述的“18国购01”、“17国购01”需要提前兑付。

 

2018年11月,在债务危机尚未彻底暴露前,国购创始人袁启宏曾在接受21世纪经济报道采访时表示,如果前几年没借下那么多债务,不着急追求企业排名,现在也不会出问题。他称眼下是公司最困难的时候,正考虑出售资产还债。

                                                   本文内容
来源 | 安徽高层参考转载于南方周末